주택 임대 소득세 계산하는 방법

주택임대 소득에 대한 소득세를 계산하는 방법은 2가지로 나누어 볼 수 있습니다.
그 구분은 주택임대의 총수입금액이 2천만원을 초과하느냐 아니냐 하는 것으로 나누어집니다.
각각 어떻게 계산하는 것인지 알아보겠습니다.

1. 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우 - 소득세를 계산하는 방법

주택 임대의 총수입금액이 2천만원을 초과할 때는 분리과세를 할 수 없으므로
다른 종합과세 대상인 소득과 함께 신고해야 합니다. 

그러므로 세율도 분리과세 세율(14%)이 아닌
누진과세 세율(6%~45%)이 적용됩니다. 

종합과세 대상인 소득은 이자소득, 배당소득, 상가 등 임대소득,
사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득 등이 있습니다. 

① 종합소득금액

해당되는 소득을 모두 합하고 주택임대소득도 합산하면 종합소득금액이 됩니다.

예를 들어 근로소득이 있는 직장인이 그 외에 주택임대소득만 있다면
근로소득과 주택임대소득만 합산하면 됩니다. 

이자소득 + 배당소득 + 상가 등 임대소득 + 주택 임대소득 + 사업소득 + 근로소득 + 연금소득 + 기타소득 = 종합소득 금액

② 종합소득 과세표준

종합소득금액에서 공제할 금액을 차감하여 종합소득 과세표준을 계산합니다. 

종합소득금액 - 종합소득공제 = 종합소득 과세표준

③ 종합소득 산출세액

과세표준이 계산되면 세율(6%~42%)를 곱하고 누진세액을 차감합니다.
그러면 산출세액이 계산됩니다. 

종합소득 과세표준 x 세율(6%~42%) = 종합소득 산출세액

④ 종합소득 결정세액

마지막으로 산출세액에서 세액감면을 받거나 세액공제 금액을 차감하면
종합소득 결정세액이 최종적으로 계산됩니다.

종합소득 산출세액 - 세액감면 - 세액공제 = 종합소득 결정세액

 

2. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 - 분리과세로 소득세를 계산하는 방법

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하라면 소득세 분리과세를 선택할 수 있습니다. 
물론 2천만원 초과하는 경우처럼 종합과세하는 방법도 선택할 수 있습니다. 

종합과세와 분리과세 차이 ↓

부동산 임대 소득 종합과세와 분리과세 차이

분리과세를 선택한다면 등록임대 주택인지 미등록 임대주택인지에 따라 계산방법이 조금 달라집니다.

① 등록임대주택 - 총수입금액 2천만원 이하 분리과세

등록임대주택이라면 주택임대 총수입금액은 월세와 간주임대료를 합하여 계산합니다.
수입금액의 60%를 필요경비로 인정해주므로 총수입금액에서 필요경비를 차감합니다.
그리고 공제금액 4백만원도 차감해줍니다.
그러면 과세표준이 계산됩니다.

(월세 + 간주임대료)   -   60%    -   400만원 = 과세표준
      ㄴ수입금액             ㄴ필요경비    ㄴ공제금액

간주임대료 계산하는 방법 ↓

간주임대료 계산 방법

과세표준에 분리과세 세율인 14%를 곱하면 산출세액이 계산됩니다.

과세표준 x 14% = 산출세액

마지막으로 산출세액에 세액감면 20%, 30%, 50%, 75%의 감면세액을 차감하면 결정세액이 계산됩니다.

산출세액 - 감면세액 = 결정세액

 

② 미등록 임대주택 -  총수입금액 2천만원 이하 분리과세

미등록 임대주택은 총수입금액은 등록임대주택과 동일하게 월세와 간주임대료를 합하여 계산합니다.
하지만 수입금액의 50%만 필요경비로 인정해주며 공제금액도 2백만원 입니다.
수입금액에서 필요경비 50% 차감하고 공제금액 2백만원도 차감하면 과세표준이 계산됩니다. 

(월세 + 간주임대료)   -   50%    -   200만원 = 과세표준
      ㄴ수입금액             ㄴ필요경비    ㄴ공제금액

과세표준에 분리과세 세율인 14%를 곱하면 산출세액이 계산됩니다.

과세표준 x 14% = 산출세액

마지막으로 산출세액을 계산하는데 미등록 임대주택은 감면세액이 없으므로 산출세액과 결정세액이 동일해집니다. 

산출세액 = 결정세액