조합원입주권은 무엇을 말하는 것일까요?
조합원입주권은 소득세법 제88조9항에 따르면
⌜도시 및 주거환경정비법⌟에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,
⌜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법⌟에 따른 자율주택정비사업,
가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는
정비사업조합의 조합원으로서 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다.
물론 그 조합원으로부터 취득한 것도 포함합니다.
소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
조합원입주권을 양도하면 비과세를 받을 수 있을까요?
소유한 주택을 거주하고 있다가
재개발사업이 시작되고 관리처분계획인가를 받아서
부동산인 주택이 조합원입주권으로 변경된 경우에는
이 조합원입주권을 양도했을 때 비과세를 적용받을 수 있습니다.
예를 들어서,
A씨가 B주택을 2018년 5월에 취득하여 거주하고 있는 중에
2020년 6월에 B주택이 재개발사업에 지정되면서 조합이 설립됩니다.
그 이후에 2022년 9월에 관리처분계획인가를 받고
B주택은 C조합원입주권으로 변경됩니다.
그리고 A씨는 2022년 11월에 C조합원입주권을 양도합니다.
Q. 이런 경우에 양도소득세 신고 시에 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
A. 비과세를 적용받을 수 있습니다.
A씨는 B주택을 2년이상 보유하고 거주하면서
관리처분계획인가일 현재에 비과세 요건을 갖추었습니다.
그리고 C조합원입주권을 양도할 당시에
다른 주택이나 분양권 등이 없었기 때문에 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
다만, 이런 경우실지거래가액이 12억을 초과하지 않아야 합니다.
그리고 다른 조합원으로부터 취득한 승계 조합원입주권일 경우에도 제외됩니다.
조합원입주권을 양도할 때 비과세를 적용받기 위한 조건은?
위에서 설명한 조합원입주권 양도 비과세에 대해서 다시 정리하면,
1. 소유하고 있는 기존 주택은 관리처분계획 등 인가일 현재에 비과세 요건을 갖추어야 합니다.
2. 조합원 입주권 양도일 현재에 다른 주택, 조합원입주권, 분양권 등이 없을 것 or 조합원 입주권 외에 1주택을 보유한 경우에는 가능(분양권은 없어야 함)
3. 조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우에는 해당 주택 취득일로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 합니다. (경매 등 부득이한 사유 제외)
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