1주택을 소유하고 있는 상태에서 이사를 하기 위해서
다른 조합원으로부터 조합원입주권을 취득하고
이미 소유하고 있던 1주택을 양도할 때에 비과세를 받을 수 있을까요?
예를 들면, ㄱ씨가 2017년 8월에 A주택을 취득합니다.
하지만 이사를 하기 위해서 2021년 6월에 B주택의 조합원입주권을 승계취득합니다.
(조합원입주권을 최초로 취득하는 것이 아니라 다른 조합원으로부터 취득하는 것을 승계취득이라고 합니다.)
그리고 ㄱ씨는 2023년 12월에 A주택을 양도하게 됩니다.
Q. 이런 경우에 B주택 양도소득세에 대해서 비과세를 적용받을 수 있을까요?
A. 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
ㄱ씨는 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 B조합원입주권을 취득했고,
B조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도한 경우에 해당합니다.
이러한 경우에는 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
물론 실지거래가액이 12억을 초과하지 않아야 하며,
2년 이상 보유하고 거주하는 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다.
정리하자면 조합원입주권을 취득한 후 종전 주택을 양도할 때
비과세를 적용받기 위한 조건은 2가지로 나누어 볼 수 있습니다.
첫번째는 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도할 경우이고
두번째는 조합원입주권을 취득하고 3년이 지나서 종전 주택을 양도할 경우입니다.
1. 조합원입주권을 취득한 후
완공되기 전에 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 경우
비과세 적용 조건
① A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 B조합원입주권을 취득해야 합니다.
② B조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전에 소유하고 있던 A주택을 양도해야 합니다.
③ A주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다. (2년 이상 보유, 거주)
소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
2. 조합원입주권을 취득한 후
3년 이상이 지나고 주택 완공 전에 종전주택을 양도하거나,
주택이 완공된 후부터 2년 이내에 종전 주택을 양도할 경우
비과세를 적용 조건
① A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 B조합원입주권을 취득해야 합니다.
② 재건축*주택이 완공되기 전에 종전 주택을 양도하려면,
B조합원입주권을 취득하고 3년이 경과한 후에 재건축주택이 완공되기 전에 A주택을 양도해야 합니다.
③ 재건축주택이 완공 된 후에 종전 주택을 양도하려면,
재건축주택 완공 후 2년 이내에 A주택을 양도해야 합니다.
④ 재건축주택이 완공되고 2년 이내에 재건축주택으로 세대전원**이 이사를 하고 1년 이상 계속해서 거주해야 합니다.
⑤ A주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다. (2년 이상 보유, 거주)
* 재건축주택은 재개발, 자율주택정비,소규모재건축,소규모재개발을 포함합니다.
** 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등의 경우에는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능합니다.
소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
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