주택을 취득할 때 작성했던 매매계약서를 분실하는 경우가 있죠?
취득할 때의 주택의 금액이 적혀있는 매매계약서가 없다면
금액을 기억한다고 하더라도 증명할 서류가 없으니 난감해지죠.
물론 최근에는 주택 매매 시에 실지거래가액을 신고하기 때문에
부동산등기부등본에 거래금액이 적혀있어서 계약서를 분실했더라도 금액을 알 수가 있죠.
하지만 그 제도가 실행되기 전에 취득한 경우라서 등기부등본에도 금액이 나와있지 않다면?
그 주택을 양도할 때 양도소득세 계산 시에 취득가액을 어떻게 해야할 지 궁금해집니다.
예를 들어서
2002년에 취득한 주택을 2023년에 양도합니다.
취득한 지 20년이 지나서 매매계약서를 분실했습니다.
이런 경우에는
3가지 방법이 순차적으로 적용됩니다.
매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 말이죠.
① 매매사례가액
② 감정가액
③ 환산취득가액
소득세법 시행령 제176조의2에 따라서
첫번째로 매매사례가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에
해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는
자산의 매매가례가 있는 경우 그 가액으로 합니다.
두번째로 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에
자산(주식등을 제외)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서
신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후
각 3개월 이내인 것에 한정)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 합니다.
다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외)의 경우에는
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에
하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서
신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정)으로 합니다.
매매사례가액과 감정가액이 없는 경우에는
마지막으로 환산취득가액으로 취득가액을 계산합니다.
환산취득가액은 양도할 때 실지거래가액에
취득할 때 기준시가를 양도할 때 기준시가로 나누어준 금액을 곱해줍니다.
[ 환산취득가액 예시 ]
양도할 때 실지거래가액 15억원
× 취득할 때 기준시가 2억원 / 양도할 때 기준시가 10억원
= 3억원
이렇게 계산한 3억원이 취득가액이 되며
양도소득세 계산을 할 때
양도가액에서 취득가액을 빼서 양도차익을 내줍니다.
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