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1세대 1주택의 요건에 해당하는 주택은
양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
1세대 1주택의 범위는 일반적으로 고가주택이 아니라면
보유기간이 2년 이상이어야 하고
조정대상지역의 경우 보유기간이 2년이상 & 거주기간이 2년 이상인 경우를 말합니다.
물론 예외적인 경우도 있으니 정확한 범위는 반드시 확인하셔야 합니다 .
【소득세법 제89조(비과세 양도소득)】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
【소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
【소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위)】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.
②법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택의 실지거래가액을 계산하는 경우에는 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③제155조제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용한다.
하지만 1세대 1주택을 고려할 때 놓칠 수 있는 부분이 있습니다.
바로 주택 부수토지입니다.
주택부수토지는 지역별로 대통령령으로 정해진 배율을
곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말합니다.
이 정해진 배율을 곱하여 산정된 면적을
초과하는 부수토지는 비과세에서 제외됩니다.
수도권 내의 토지 중에서 주거지역, 상업지역, 공업지역의 토지는 3배
수도권 내의 토지 중에서 녹지지역 내의 토지는 5배
수도권 밖의 토지는 5배
그 밖의 토지는 10배입니다.
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
⑦법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
가령 도시지역 중에서 수도권 밖에 위치한 주택을 예를 들어서 보자면
이 주택의 면적은 50평이고 주택의 부수토지는 300평입니다.
이 주택이 위치한 지역의 정해진 배율은 5배 이므로
주택 면적의 5배 이내의 토지만 주택부수토지로 봅니다.
그렇게 때문에 이 주택을 양도하려고 한다면
주택의 면적인 50평의 5배인 250평의 부수토지만 비과세를 적용받을 수 있습니다.
나머지 50평은 과세대상이 되고 비사업용토지에 해당하기 때문에
기본세율에 10%를 더한 세율이 적용됩니다.
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