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양도소득세에서 1세대 1주택 비과세
혜택을 받는 방법은 여러가지가 있습니다.
제일 기본적인 조건은 1세대가 오직
1채의 주택만 2년 이상 소유했을 때 입니다.
하지만 예외적으로 1채의 주택 외의 일시적으로
다른 주택을 소유하고 있을 때도 가능합니다.
가령 이사를 하기 위한
일시적 1세대 1주택의 경우가 있습니다.
▶ 일반주택과 농어촌주택 중
일반주택 양도시 비과세 문제
이번에 알아볼 비과세는
일반주택과 농어촌주택 이렇게 2채의 주택을
소유하고 있을 때에 적용받을 수 있는 내용입니다.
일반적으로 1개의 일반주택을 먼저 소유하고 있던 자가
1개의 농어촌주택을 더 취득해서 3년 이상 소유하고 있다가
일반주택을 먼저 양도하려는 경우에는
농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아서
일반주택에 대해서 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용합니다.
물론 이 때에도 필요한 요건을 충족해야 합니다.
① 먼저 농어촌 주택을 취득할 당시에는
아래의 법에서 규정하고 있는 지역을 제외한 지역으로서
읍・면 또는 인구 20만명 이하의 시 지역에 속한 동 지역에
농어촌 주택이 위치해야 합니다.
㉠ 수도권 지역(단, 접경지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외)
› 2008.12.31. 이전 취득분의 경우 광역시에 소속된 군지역도 특례 배제
› 수도권 : 서울, 인천광역시, 경기도 일원
㉡ ⌜국토의 계획 및 이용에 관한 법률⌟ 제6조에 따른 도시지역
㉢ ⌜주택법 ⌟ 제63조의2에 따른 조정대상지역
› 2021.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용 (변경 전 ⌜소득세법⌟ 제104조의2제1항에 따른 지정구역
㉣ ⌜부동산 거래신고 등에 관한 법률⌟ 제10조에 따른 허가구역
㉤ ⌜관광진흥법⌟ 제2조에 따른 관광단지
② 두번째로 주택 및 부수토지를 취득할 당시
기준시가가 2억(한옥은 4억) 이하여야 합니다.
③ 마지막 세번째로 일반주택이 소재한
읍・면 지역(또는 연접한 읍・면 지역)이 아닌 곳에서
농어촌 주택이 위치해야 합니다.
이 3가지 요건을 모두 충족할 경우에만
위에서 말한 일반주택 양도 시에
1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
▶ 일반주택과 농어촌주택 중
남은 농어촌주택 양도시 비과세 문제
그렇다면 일반주택을 양도하여
1세대 1주택 비과세 혜택을 받았다고 가정했을 때
그 이후에 남은 농어촌 주택도 양도하게 되면
1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
물론 이 경우에도 가능합니다.
다만 농어촌 주택의 소유기간을
언제부터 기산하여 판단할 것인가가
문제가 될 수 있습니다.
일반주택을 양도하고 난 후
농어촌 주택의 소유 기간을 다시 기산한다면
일반주택을 양도하고 최소 2년은 지나서 양도해야
비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
하지만 2022년 8월 25일부터 농어촌주택에 대한
보유기간 기산일을 해석하는 것이 변경되어
일반주택 양도시에 재기산하지 않고
당초에 농어촌주택을 취득한 날부터
기산하는 것으로 바뀌었습니다.
그러므로 일반주택을 언제 양도했는지에 상관업이
농어촌주택을 취득한지 2년 이상이 지났다면
1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)
가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것
나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것
1) 수도권지역
2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
② 삭제 <2007. 12. 31.>
③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23.>
④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010. 1. 1.>
⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다. <신설 2018. 12. 24.>
⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23., 2018. 12. 24.>
⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <개정 2010. 1. 1., 2018. 12. 24.>
⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
조세특례제한법 시행령 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
①법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1세대”란 「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대를 말한다. <개정 2009. 2. 4., 2010. 12. 30., 2017. 2. 7.>
② 법 제99조의4제1항제1호가목1)부터 4)까지 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 동”이란 별표 12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동을 말한다. <신설 2016. 2. 5.>
③ 법 제99조의4제1항제1호가목1) 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호에 모두 해당하는 지역으로서 부동산가격동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다. <개정 2023. 2. 28.>
1. 「접경지역 지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역
2. 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역
④ 법 제99조의4제1항제1호가목2) 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호에 모두 해당하는 지역으로서 부동산가격동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다. <신설 2023. 2. 28.>
1. 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역
2. 「기업도시개발 특별법」 제2조제2호에 따른 기업도시개발구역
⑤법 제99조의4제1항제1호가목5) 및 같은 항 제2호나목3)에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「관광진흥법」 제2조에 따른 관광단지를 말한다. <개정 2005. 2. 19., 2009. 2. 4., 2016. 2. 5., 2017. 2. 7., 2023. 2. 28.>
⑥ 법 제99조의4제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 고향”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 시 지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시 지역을 포함한다)을 말한다. 이 경우 등록기준지등 또는 거주한 사실이 있는 지역의 시ㆍ군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시ㆍ군으로 본다. <신설 2009. 2. 4., 2016. 2. 5.>
1. 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부(법률 제8435호「가족관계의 등록 등에 관한 법률」부칙 제4조에 따른 제적부 등을 포함하며, 이하 이 조에서 “가족관계등록부등”이라 한다)에 10년 이상 등재된 등록기준지(법률 제8435호「가족관계의 등록 등에 관한 법률」부칙 제2조로 폐지되기 전의 「호적법」에 따른 본적지 또는 원적지를 포함하며, 이 조에서 “등록기준지등”이라 한다)
2. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역
⑦ 법 제99조의4제1항제2호나목 (1)에서 (3)까지의 규정 외의 부분에서 “취득당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역”이란 별표 12에 따른 시 지역을 말한다. <신설 2009. 2. 4., 2016. 2. 5., 2021. 1. 5.>
⑧법 제99조의4제6항 본문에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액”이란 일반주택을 양도한 시점에서의 당해 일반주택에 대한 「소득세법」 제104조의 규정에 의하여 계산한 세액을 말한다. <개정 2005. 2. 19., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2016. 2. 5., 2019. 2. 12.>
⑨법 제99조의4제6항 단서에서 “대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택 또는 고향주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 3년 이상 보유하지 아니하게 되는 경우의 당해 사유를 말한다. <개정 2005. 2. 19., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2016. 2. 5., 2019. 2. 12.>
⑩법 제99조의4에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 과세특례신고서를 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득세과세표준신고기한 내에 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. <개정 2005. 2. 19., 2006. 6. 12., 2007. 6. 28., 2008. 2. 29., 2009. 2. 4., 2010. 5. 4., 2010. 11. 2., 2016. 2. 5.>
1. 일반주택의 토지대장 및 건축물대장
2. 농어촌주택등의 토지대장 및 건축물대장
⑪법 제99조의4제1항제1호나목ㆍ다목 및 같은 항 제2호다목ㆍ라목에 따라 농어촌주택등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물ㆍ토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다. <개정 2009. 2. 4., 2016. 2. 5.>
⑫농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4제1항 및 같은 조 제4항에 따른 농어촌주택등의 보유기간은 당초 농어촌주택등의 취득일부터 기산하여 계산한다. <개정 2009. 2. 4., 2016. 2. 5.>
⑬ 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간은 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2019. 2. 12.>
1. 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에 따른 농어촌주택등취득기간 이내의 취득 또는 같은 항 제1호가목 및 제2호가목ㆍ나목에 따른 지역에 해당하는지 여부의 판정은 당초 농어촌주택등의 취득일을 기준으로 한다.
2. 농어촌주택등에서의 거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
3. 농어촌주택등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.
⑭ 법 제99조의4제1항제1호나목 및 같은 항 제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 한옥”이란 각각 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥으로서 지방자치단체의 조례에 따라 건축비ㆍ수선비 지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥을 말한다.
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