1가구 2주택 양도소득세 비과세

 

1가구 2주택 양도소득세 비과세가 되는 경우 

 

 

소유하고 있는 주거용 건물을 팔게 되면 세금을 신고하게 됩니다. 

이때 파는 것을 양도, 사는 것을 양수라고 하는데요, 이때 양도하는 사람인 양도인이 얻은 소득을 세금신고 하게 되므로 양도소득세라고 합니다.  

양도한 날이 속하는 달로부터 2개월 안에 자진 신고를 하여야 합니다. 

예를 들어 양도한 날이 2020년 3월 15일 이라면 양도소득세 신고 납부 기한은 5월 31일입니다. 

 

 

●●●  1세대 1주택 비과세

 

보통 1세대가 1주택을 소유하고 있을 경우에는 비과세에 해당하여 양도소득세를 내지 않아도 된다고 알고 있죠.

여기서 세대란 거주자와 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말합니다. 

학교나 직장 또는 사업 형편, 질병 등의 이유로 일시적으로 퇴거한 사람도 세대원에 포함을 하게되는데, 이 가족들이 소유한 모든 주택을 포함해서 1주택이여야 합니다.

중요한 것은 부부는 주소를 달리 하여도 즉, 세대를 다르게 구성하고 있다고 해도 동일 세대로 보고 주택 수를 계산하게 됩니다. 

 

그리고 1 세대가 1개의 주택을 그냥 보유하는 것이 아니라 그 기간이 2년 이상일 경우에만 비과세에 해당됩니다.  

게다가 주택이 위치하고 있는 지역이 조정지역이라면 2년 이상 보유해야 할 뿐만아니라 2년 이상 거주하여야 합니다.

조정지역이라는게 시간이 지나면서 새로 지정이 될 수도 있고 해제될 수도 있는데, 대상지역에서 해제되었을 경우에도 비과세요건은 취득당시를 기준으로 합니다.

조정대상지역에 해당되는지 여부는 국세청 홈택스 사이트에서 확인 가능합니다.

홈택스 사이트로 들어가서 → 신고/납부 → 양도소득세로 들어갑니다. 

1세대1주택 비과세 확인을 눌러서 확인가능합니다. 

또는 양도소득세 종합안내를 클릭하면 다른 안내도 확인할 수 있습니다. 

화면에서 다주택중과여부감면확인등을 클릭하여 들어갑니다.

 

위 화면에서 1세대 1주택 해당여부와 조정지역 중과세 여부를 확인 가능합니다.

 

●  주택 + 주택 외 건물이 같이 있을 경우

 

양도하는 주택은 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.

이때 주택이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실사아 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 

건물에 주택과 주택이 아닌 부분이 함께 있을 경우 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크면 겸용주택을 전부를 주택으로 봅니다. 이럴 경우에는 비과세 되지만, 주택의 면적이 같거나 작을 경우에는 주택외의 면적은 주택으로 보지 않습니다. 그러므로 주택과 주택부수토지만 비과세하게 됩니다. 

 

 

 

●●●  일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세

 

1세대가 2주택을 소유하고 있으면서 그 중 1주택을 양도하였다면 비과세가 아니라 과세대상이라고 볼 수 있습니다.

하지만 이 경우에도 비과세에 해당되는 경우가 있습니다.

 

● 일시적 2주택

 

A주택을 소유하고 있다가 B주택을 취득 하였습니다. B주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택인 A주택을 양도하게 되면 일시적으로 2주택으로 보아 A주택은 양도소득세 비과세에 해당됩니다. 이 경우 1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 양도하기 위해서 새로운 주택을 취득한 것으로 일시적으로 2주택이 된 것으로 보기 때문입니다. 이때에 반드시 종전 주택인 A주택은 2년 이상 보유한 상태여야 합니다.

 

조정대상지역 내에 있는 주택일 경우에는 새로운 주택 취득 후에 1년 이내에 전입신고를 하여야 하여 1년 이내에 종전 주택을 양도하여야 합니다. 다만, 신규주택에 기존에 살고 있는 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 기한이 연장됩니다. 그 기한은 신규 주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하며 새로운 주택 취득일 이후에 새로 갱신되 계약은 인정되지 않습니다.(2019.12.17. 이후 조정지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 취득하는 부분부터 적용됨)

 

이렇게 일시적으로 1세대가 2주택이 되어 비과세에 해당된다면 1세대 1주택과 마찬가지로 양도소득세 신고 시 비과세 신고를 하면됩니다. 

 

 

 

●●●  1세대 1주택 또는 일시적 1세대 2주택 양도소득세 신고하는 방법

 

비과세에 해당된다면 이제 양도소득세를 신고하게 됩니다. 

비과세이기 때문에 세금 계산은 필요가 없지만, 신고는 반드시 하여야 합니다. 

가까운 세무서에 가서 신고하여도 되고 회계사무소에 의뢰를 하여도 되고 인터넷 홈택스에서 직접 신고해도 됩니다. 

 

홈택스에 들어가서 양도소득세 신고에 들어가면 여러가지 사항이 나옵니다. 

비과세의 경우라면 간편신고로 신고하면됩니다. 정해진 기한 내인 2개월 안에 신고 했을 경우에는 예정신고작성으로 하면 되고, 그 기한을 놓쳐서 이후에 하게 된다면 기한후신고 작성으로 하면됩니다.