양도소득세 계산기

양도소득세 비과세에 해당하지 않는 경우에는 과세 대상이므로 스스로 신고 납부 기한까지 신고를 하고 납부까지 마쳐야 합니다. 양도소득세 신고 납부 기한은 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.

1. 양도소득세 모의 계산 하는 방법

양도소득세를 계산하는 식을 알지 못하더라도 국세청 사이트 홈택스에서 간단하게 미리 계산해 볼 수 있습니다.

실제로 양도소득세를 인터넷으로 신고할 때에도 홈택스를 이용합니다.

홈택스로 들어가서 오른쪽에 있는 세금종류별 서비스의 2페이지로 갑니다. 모의계산을 선택합니다.

양도소득세 자동계산하기를 선택합니다.

이 화면에서 양도소득세를 미리 계산해볼 수 있습니다.

2. 양도소득세액 계산 흐름

양도소득세는 간단하게 양도가액에서 취득가액을 뺀 다음에, 필요경비까지 다 뺀 금액에 공제율과 세율을 계산하여 정해집니다.

	양도가액
-	취득가액
-	필요경비
=	양도차익
x	장기보유특별공제
=	양도소득금액
-	양도소득기본공제
=	양도소득과세표준
x	세율
=	산출세액
-	세액공제
-	감면세액
=	자진납부할세액

① 양도가액

양도가액은 부동산을 팔 때의 실지거래가액을 말합니다.

② 취득가액

취득가액은 부동산을 살 때의 실지거래가액을 말합니다. 이때 취득가액을 알 수가 없을 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 적용할 수 있습니다.

③ 필요경비

필요경비는 설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비 등을 말합니다. 취득가액을 알고 있을때에는 필요경비도 실제로 지불했던 경비 등을 적용할 수 있습니다. 하지만 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 적용했을 경우에는, 필요경비는 기준시가의 3%로 적용됩니다.

④ 양도차익

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다. 이제 이 양도차익에서 각종 공제와 세율을 계산해서 양도소득세가 계산됩니다.

⑤ 장기보유특별공제

양도차익에서 가장 먼저 계산되는 것은 장기보유특별공제입니다. 오래 보유하고 있을 경우 공제율이 더 늘어나게 되고 최소 3년 이상 6% 부터 최고 15년 이상 30% 까지 공제율의 차이가 있습니다. 해당하는 공제율을 양도차익에 곱하면 됩니다.

보유기간	공제율
3년	6%
4년	8%
5년	10%
6년	12%
7년	14%
8년	16%
9년	18%
10년	20%
11년	22%
12년	24%
13년	26%
14년	28%
15년	30%

⑥ 양도소득금액

양도차익에 장기보유특별공제율을 곱하여 나온 금액이 양도소득금액이 됩니다.

⑦ 양도소득기본공제

양도소득금액에 기본공제금액을 빼게 됩니다. 양도소득기본공제는 1인당 1년에 250만원입니다. 이때 미등기된 양도 자산은 적용이 불가합니다.

⑧ 양도소득과세표준

양도소득금액에서 양도소득기본공제금액을 빼면 양도소득과세표준이 나옵니다. 이 금액에 세율을 곱하게 됩니다.

⑨ 세율

양도소득세 세율은 기본적으로 주택일 경우 보유 기간이 1년 미만이면 40%, 1년 이상일 경우 기본세율이 적용됩니다. (조정대상지역은 기본세율에 10% 추가)

기본세율은 과세표준의 금액에 따라서 달라지게 됩니다. 양도소득과세표준금액이 1,200만원 이하는 세율이 6%, 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하는 15%(누진공제액 108만원), 4,500만원 초과 ~ 8,800만원 이하는 24&(누진공제액 522만원), 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하는 35%(누진공제액 1,490만원), 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하는 38%(누진공제액 1,940만원), 3억원 초과 ~ 5억원 이하는 40%(누진공제액 2,540만원), 5억원 초과는 42%(누진공제액 3,540만원)입니다.