양도소득세 필요경비

양도소득세 필요경비

양도소득세를 계산할 때 양도금액에서 취득금액과 필요경비를 빼면 양도차익이 됩니다. 이때 필요경비는 자본적지출액과 양도비 등이 해당됩니다. 

자본적 지출액과 양도비 등에는 어떤 것들이 속하는지 확인해보고 추후에 양도할 것을 대비해서 자산을 취득 할 때부터 필요한 증빙서류들을 준비해야 합니다. 

소득세법 시행령 제163조에 다르면  "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취,보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다고 나와있습니다. 

증명서류란 사업소득이 있는 사람이 본인의 사업과 관련해서 상대 사업자로부터 재화나 용역을 공급 받고 그것에 대한 대가를 지출하는 경우에 받는 서류를 말합니다. 이 경우에는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증이 포함됩니다. 

다음 각 호란 아래에 해당되는 자본적지출액, 소송비용, 화해비용, 용도 개량, 재건축, 재개발비용, 수수료, 기타비용 등을 말합니다.  

 

1. 자본적지출액

사업자가 가지고 있는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 그 자산의 가치를 증가시키기 위해서 지출한 수선비 를 말합니다. 

수선비란 본래의 용도를 변경하기 위해서 한 개조, 엘리베이터나 냉난방장치들을 설치했거나, 빌딩 등 피난시설들을 설치했거나, 재해 등으로 인해서 건물 기계 설비 등이 멸실 또는 훼손되어서 자산의 원래의 용도대로 이용가치가 없어진 것들을 복구하거나, 그외 기타 목적으로 개량 확장 증설 등을 하기 위해서 소요한 비용을 말합니다. 

자본적지출과 수익적지출은 다릅니다. 자본적지출은 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해서 지출한 비용이 해당되지만, 수익적지출은 감가상각자산을 원상회복 시키거나 능률을 유지하기 위해서 교체 공사에 지출된 금액이 해당됩니다. 

 

2. 소송비용, 화해비용

양도자산을 취득하고난 후에 쟁송이 있는 경우 그 자산의 소유권을 확보하기 위해서 소요된 소송비용이나 화해비용 등도 필요경비에 해당합니다. 공익사업에 토지가 협의 매수 또는 수용되는 경우에 받은 보상금의 증액과 관련해서 소요된 소송비용과 화해비용도 포함이 되며, 이 경우에는 증액보상금을 한도로 합니다. 

3. 용도변경 및 개량, 재건축, 재개발 비용 

양도하는 자산의 용도를 변경하거나 개량하거나 이용 편의를 위해서 지출한 비용도 해당됩니다. 이 경우 재해로 인하거나 노후화 등 불가피한 사유로 인하여 건물을 재건축 했을 경우에 드는 철거 비용도 포함이 됩니다.

개발부담금이나 재건축부담금 등도 해당됩니다. 개발부담금의 납부의무자와 양도하는 사람이 다를 경우에는 양도하는 사람에게 실제로 배분되는 개발부담금 상당액을 말하고, 재건축부담금의 납부의무자와 양도하는 사람이 다른 경우에는 양도하는 사람에게 배분되는 재건축부담금 상당액을 말합니다. 

4. 수수료 등 비용

증권거래세, 양도소득세과세표준 신고서 작성 비용 및 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대 및 소개비, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해서 양도인이 지출하는 명도 비용, 국민주택채권 및 토지개발채권은 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각 차손도 필요경비에 해당됩니다. 그러므로 부동산을 양도하고 양도소득세 신고 시에는 부동산 중개수수료나 법무사비용에 대한 증빙서류를 꼭 받아두어서 필요경비에 산입하는 것이 좋습니다.

5. 기타 비용

기타 비용으로 수익자부담금, 토지장애철거비, 도로시설비 등(해당 토지나 인접한 타인의 토지에 도로를 신설한 경우의 시설비, 국가나 지방자치단체에 이를 무상으로 공여했을 때 그 도로로 된 토지의 금액), 사방사업에 소요된 비용등도 포함됩니다.

▶ 이러한 필요경비들을 증명서류를 모두 마련한 다음에 양도소득세 신고 시 첨부서류에 해당되는 아래의 서식에 필요경비등을 기입하게 됩니다.