분양권 양도소득세 신고 방법

아파트 분양권을 취득하고 나서 타인에게 양도하는 경우가 있습니다. 이때 본인이 취득 했던 원래의 분양가에서 프리미엄이 붙어서 양도 소득을 얻게 되거나, 손해를 보는 경우도 있습니다.

이득을 얻든 손해를 보든 타인에게 분양권을 팔았다면 양도소득세 신고를 하여야 합니다. 그렇다면 분양권 양도를 할 때 양도소득세를 신고하는 방법을 아래에서 알려드리테니 아래에서 꼭 확인하세요!

1. 분양권 양도소득세 신고 기한

분양권을 팔았을 때 판 사람 즉, 양도자는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 해야 합니다. 예를 들어 2020년 1월 13일에 분양권을 양도하였다면 3월 31일까지가 신고납부기한이 됩니다.

기한 내에 세무서에 방문하거나 회계사무소에 의뢰하거나 인터넷 홈택스를 통해서 신고를 하고 납부까지 하면 됩니다. 기한이 지나게 되면 가산세가 붙게 되므로 주의하여야 합니다.

2. 분양권 양도소득세 계산하는 방법

분양권을 취득할 때에는 분양계약서를 작성합니다. 그 분양계약서는 보통의 부동산 매매계약서 처럼 물건의 주소, 면적, 금액 등등의 내용이 적혀있습니다.

아파트 분양권이라면 분양계약서에 금액이 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 나와있습니다. 분양권을 양도하는 시점에서 계약금과 중도금 2차까지 지불한 상황이라면 그 금액이 취득가액이 되고 여기서 프리미엄을 더한 금액이 양도가액이 됩니다.

양도가액에서 취득가액을 빼고 필요경비과 공제금액까지 빼 준 금액에 세율을 곱하여 양도소득세가 계산됩니다. 예를 들어 조정지역 내의 아파트 분양권을 양도할 때 양도소득세 계산을 해보겠습니다.

양도일자	2020년 1월 13일
양도가액	240,000,000원
취득일자	2019년 4월 1일
분양권 금액	계약금 60,000,000원 중도금(4차 분할) 200,000,000 잔금 100,000,000원 * 현재 계약금 60,000,000원과 중도금 2차 100,000,000원까지 총 160,000,000원을 납부
양도비	5,000,000원

양도가액은 240,000,000원 계약금 60,000,000원과 1,2차 중도금 100,000,000원을 합한 금액에 프리미엄 80,000,000원을 합한 금액으로 볼 수 있습니다.

취득가액은 지금까지 납부한 금액인 계약금과 중도금 1,2차 금액 160,000,000원입니다.

여기에 양도하는 데에 든 비용인 필요경비가 5,000,000원이므로, 양도차익은 240,000,000원 - 160,000,000원 - 5,000,000원 = 75,000,000원입니다.

필요경비에는 중개수수료, 신고작성비용, 법무사수수료 등이 해당되고 증빙서류를 꼭 지참하여야 합니다.

취득하고 1년 이내에 양도하였기 때문에 장기보유특별공제는 되지 않습니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시에 적용됩니다. 그러므로 양도소득금액은 75,000,000원이 됩니다.

장기보유특별공제	0
양도소득금액	75,000,000원

양도소득기본공제는 1년에 1인당 2,500,000원입니다. 올해에 아직 이전에 양도한 자산이 없고 처음 신고하는 것이라면 기본공제 금액을 전액 적용할 수 있습니다. 그래서 과세표준을 72,500,000원이 됩니다.

양도소득기본공제	2,500,000원
과세표준	72,500,000원

세율은 조정대상지역 내에 있는 분양권을 양도하는 경우 보유기간과는 상관없이 50%의 단일세율을 적용합니다. (단, 무주택세대의 양도의 경우에는 적용하지 않습니다.) 그러므로 과세표준에 50%의 세율을 곱하여 산출세액은 36,250,000원이 됩니다.

세율	50%
산출세액	26,250,000원

가산세나 기타 공제할 부분이 없다면 산출세액은 납부할 세액이 되고, 납부할 금액이 1천만원 이상일 경우에는 절반씩 분할납부가 가능합니다.

신고납부기한인 3월 31일 까지 신고하고 13,125,000원을 납부하고, 그로부터 2개월 이내인 5월 31일까지 나머지 13,125,000원을 납부하면 됩니다.

3. 분양권 양도소득세 신고서 작성 방법

양도소득세 신고는 가까운 세무서를 직접 방문하여도 되고 홈택스 홈페이지에서도 가능합니다. 신고를 직접 할 수 없을 경우에는 회계사무소에 의뢰하여 신고할 수도 있습니다.

위에서 예를 들어 설명한 내용으로 신고서를 작성하는 방법은 아래의 신고서에서 노란색 부분을 참고하여 작성하면 됩니다. 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 양도소득금액 계산명세서를 작성합니다.

양도소득세 2개월 내 자진신고는 예정신고를 의미하므로 예정신고에 체크합니다. 확정신고를 1년에 여러개의 자산을 양도하였을때 합산하여 신고하는 것을 의미합니다.

잘못 신고하여 금액이 증가했을 경우에는 수정신고를 체크하여 다시 신고하고, 예정신고납부기한인 2개월이 지났을 때에는 기한 후 신고를 체크합니다.

양도자산 소재지는 분양권 자산의 주소를 적습니다.

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