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조정대상지역에서 해제된 주택의 종부세 세율 문제 종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로하여 소유하고 있는 고액의 부동산에 대해서 부과되는 세금입니다. 주택에 대한 종합부동산세를 책정할 때는 과세기준일 현재의 주택의 수와 조정대상지역인 여부를 판단해서 세율을 적용하게 됩니다. 그렇기 때문에 과세기준일인 매년 6월 1일에 소유한 주택의 수와 조정대상지역 내에 위치했는지 여부가 중요해집니다. 그런데 만약에 과세기준일에는 조정대상지역에 해당했지만 종합부동산세 고지서가 발송되기 전에 조정대상지역에서 해제된다면 어떤 세율을 적용 받을 수 있을까요? 이 경우에는 안타깝게도 과세기준일에는 조정대상지역에 해당했기 때문에 종합부동산세 과세 시에는 조정대상지역에 위치한 주택에 해당하게 됩니다. 가령 한 납세자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2채 소유하고 있다.. 2023. 5. 23.
잔금 청산 전에 용도변경할때 양도세 주택과 상가의 판정기준 처음에 건물이 지어졌을 때 정해진 용도가 아닌 다른 용도로 사용하기 위해서 용도변경을 하는 경우가 있습니다. 사례를 하나 들어 보겠습니다. 주택을 매수했지만 상가로 사용하기 위해서 매매 계약을 할 때 용도변경을 특약으로 정하였습니다. 매도인과 매수인은 주택인 상태에서 매매 계약을 하고 계약서에 특약으로 잔금을 다 치르기 전에 상가로 용도변경을 하기로 정한것입니다. 하지만 양도소득세는 양도한 건물이 주택인지 상가인지에 따라서 적용되는 규정이 달라집니다. 그렇기 때문에 양도세를 내야하는 매도인의 입장에서는 매도한 건물을 주택으로 볼 것 인지 상가로 볼 것인지의 문제가 중요해집니다. 이러한 경우 양도 물건의 용도를 판정하는 기준일을 얼마전 까지는 매매계약을 한 날을 기준으로 해석하였습니다. 하지만 2022년 .. 2023. 5. 22.
다주택자가 조정대상지역 해제된 주택 양도시 세율 문제 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때는 양도소득세를 계산할 때 세율이 일반세율보다 더 높게 책정됩니다. 그래서 내야할 세금이 더 많아지죠. 이때 조정대상지역에 해당하는 지 여부는 주택을 취득할 때가 아니라 양도할 당시를 기준으로 합니다. 그렇기 때문에 기존에 서울에 A주택을 1채 소유하고 있는 사람이 조정대상지역의 B주택을 새로 취득하여 다주택자가 되었다고 가정했을 때 시간이 흘러 B주택이 조정대상지역에서 해제되고 난 후에 B주택을 양도하려고 한다면 양도세를 계산할 때 기본세율을 적용하는 것입니다. 물론 해제 된 후에 양도하는 시점까지도 조정대상지역으로 다시 지정되지 않아야 겠지요. 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조.. 2023. 5. 22.
잔금 전 조정지역에서 해제되면 비과세 받기 위한 기한은? 일반적으로 소유하고 있는 일시적 2주택이 모두 조정대상지역인 경우 종전주택의 양도기한은 신규주택을 취득한 날로부터 2년입니다. 신규주택을 취득하고 2년이 지나기 전에 종전주택을 양도해야 일시적 1세대 2주택으로 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다. 하지만 신규로 취득한 주택이 계약할 당시에는 조정대상지역이었지만 잔금을 치르고 취득하기 전에 조정대상지역에서 해제된 경우에는 양도기한이 달라집니다. 조정대상지역에 소재하고 있는 일시적 2주택은 신규주택이 계약일 또는 취득일 중에서 하나라도 조정대상지역에 소재하지 않는다면 양도기한이 3년이 됩니다. 그렇기 때문에 계약 후 잔금을 치르기 전에 조정대상지역에서 해제되었다면 취득일에는 조정대상지역에 해당하지 않게 되기 때문에 양도기한이 2년이 아니라 3년이 .. 2023. 5. 20.
농어촌주택보다 늦게 취득한 일반주택의 비과세 방법 일반주택과 농어촌주택을 소유하고 있을 때 일반주택과 농어촌주택의 양도 시에 1세대 1주택 비과세 혜택에 대해서 바로 이전 포스팅에서 알려드린 바 있죠. 그 포스팅에서 설명한 것은 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 이후에 취득한 경우 였습니다. 그 경우에는 먼저 취득한 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용 받았습니다. 하지만 농어촌주택을 먼저 취득하고 난 뒤 일반주택을 취득한 경우에는 비과세 적용이 가능할까요? 예를 들어 2017년도에 농어촌주택을 취득하고난 뒤 2021년도에 일반주택을 취득하고 2024년도에 일반주택을 양도합니다. 안타깝게도 이렇게 농어촌주택을 먼저 취득한 뒤 일반주택을 취득하고 그 일반주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 조세특례제한법 제.. 2023. 5. 19.
일반주택과 농어촌주택의 1세대1주택 비과세를 받기 위한 방법 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 방법은 여러가지가 있습니다. 제일 기본적인 조건은 1세대가 오직 1채의 주택만 2년 이상 소유했을 때 입니다. 하지만 예외적으로 1채의 주택 외의 일시적으로 다른 주택을 소유하고 있을 때도 가능합니다. 가령 이사를 하기 위한 일시적 1세대 1주택의 경우가 있습니다. ▶ 일반주택과 농어촌주택 중 일반주택 양도시 비과세 문제 이번에 알아볼 비과세는 일반주택과 농어촌주택 이렇게 2채의 주택을 소유하고 있을 때에 적용받을 수 있는 내용입니다. 일반적으로 1개의 일반주택을 먼저 소유하고 있던 자가 1개의 농어촌주택을 더 취득해서 3년 이상 소유하고 있다가 일반주택을 먼저 양도하려는 경우에는 농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아서 일반주택에 대해서 1세대.. 2023. 5. 19.
재개발 사업으로 토지 양도시 양도소득세 감면 방법 소유하고 있는 토지에 재개발사업이 정해져서 부득이하게 양도하는 경우가 있습니다. 소유자가 어쩔수없이 양도하는 것이 되므로 양도소득세까지 많이 내야 한다면 무척 억울할 수도 있습니다. 이런 경우에는 양도소득세 감면을 받을 수도 있습니다. 예를 들어 2015년 2월에 토지를 취득하여 소유하고 있다가 2022년 2월에 재개발이 확정되어 재개발사업인정고시일 이후에 사업시행자에게 토지를 양도하려고 합니다. 재개발 사업의 사업인정고시일로부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지는 재개발 사업에 따라서 사업시행자에게 토지를 양도하게 되면 공익사업용 토지로 보게 됩니다. 공익사업용 토지는 양도소득세 감면대상입니다. 그러므로 위에서 예로 들은 사례는 사업인정고시일인 2022년 2월로부터 소급해서 2년 이전인 2015년 2월.. 2023. 5. 18.
1세대1주택 비과세에서 제외된 부수토지의 양도세 계산방법 1세대 1주택의 요건에 해당하는 주택은 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대 1주택의 범위는 일반적으로 고가주택이 아니라면 보유기간이 2년 이상이어야 하고 조정대상지역의 경우 보유기간이 2년이상 & 거주기간이 2년 이상인 경우를 말합니다. 물론 예외적인 경우도 있으니 정확한 범위는 반드시 확인하셔야 합니다 . 【소득세법 제89조(비과세 양도소득)】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱.. 2023. 5. 18.
상속받은 농지 양도세 감면과 비사업용 토지 부모님이 오랫동안 경작하신 농지를 상속받았지만 경작할 수 없어서 양도를 하려고 할 때 상속인은 그 농지를 경작하지 않았기 때문에 비사업용 토지에 해당하여 양도소득세 세율이 높아지진 않을지 걱정이 되는데요. 다행히도 비사업용토지에 해당하지 않아서 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 다만 필요한 요건을 충족해야 하겠죠. 일단 기본적으로 피상속인인 직계존속이 8년 이상동안 농지의 소재지에 거주하면서(재촌) 직접 경작(자경)했던 농지를 상속받아서 양도한다면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 그렇다면 8년 자경으로 양도소득세 감면도 받을 수 있을까요? 감면은 상속인이 재촌하면서 자경하는지 유무와 상속받은 후 언제 양도하는지에 따라서 달라집니다. 일단 피상속인이 8년 이상 농지의 소재지에서 재촌하고 자경하였다면 ① 상.. 2023. 5. 17.
농지 양도할 때 비사업용 토지의 판단 기준 내가 소유한 농지를 경작하다가 개인적인 사정으로 잠깐 또는 몇년 동안 휴경을 하는 경우가 있습니다. 일반적으로 사업용으로 사용하지 않은 토지를 양도할 때는 비사업용 토지 양도가 되어서 양도세 세율이 높아집니다. 비사업용 토지의 세율을 기본세율의 +10% 입니다. 그런데 토지를 소유한 기간 동안 일부기간은 경작하고 일부기간은 경작하지 않았을 때에는 특정 요건을 충족하면 비사업용 토지세율을 피할 수 있습니다. 만약 5년 이상 농지를 소유한 자가 아래의 3가지 요건 중에서 사업용으로 사용한 기간이 1개라도 해당한다면 비사업용 토지에 해당하지 않습니다. ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간 ③ 소유기간의 60%에 상당하는 기간 이상의 기간 ? 예를 들어 A 씨가 .. 2023. 5. 17.
축사용지 양도소득세 감면 받는 방법 자경농지를 8년 동안 재촌하고 자경하였을 경우에는 양도소득세를 감면 받을 수 있는 규정이 있습니다. 이와 유사하게 축사용지의 경우에도 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. A씨가 2005년에 축사용지를 취득하고 축산업에 등록합니다. 그동안 그 축사용지에서 축산업을 운영하다가 2022년에 폐업하기 위해서 축사용지를 양도하기로 합니다. 이때 A씨는 그동안 축산업에 사용한 축사용지를 양도할 때 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 축사용지 양도소득세 감면은 8년 이상 축사용지의 소재지에 거주하면서 직접 축산업에 축사용지를 이용하고 축산업 폐업을 위해서 축사용지를 양도하는 경우에 적용됩니다. 그래서 A씨는 8년 이상 소재지에 거주하고 축산업에 축사용지를 사용하고 폐업하기 위해서 양도하기 때문에 양도소득세를 감면받을.. 2023. 5. 16.
30년간 경작한 자경농지 양도소득세 감면을 받을 수 없다? 8년 이상 동안 농지소재지에 거주하면서 농지를 직접 경작하면 농지를 양도할 때 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다. 하지만 30년이 넘는 기간동안 농지소재지에 거주하면서 직접 농지를 경작도 했지만 양도소득세 감면을 받지 못하는 경우도 있습니다. 양도할 때 그 땅이 농지에서 대지로 바뀐 경우 입니다. 예를 들어서 보자면 1990년도부터 농지를 취득하여 농지소재지에 재촌하면서 직접 경작하였지만 2021년에 그 농지가 대지로 변경이 되었습니다. 그리고 2022년에 대지를 양도 하게된 것입니다. 원칙적으로 8년 자경농지로 양도소득세 감면을 받기 위해서는 양도일 현재에 농지여야 합니다. 그렇기 때문에 아무리 오랫동안 자경농지였더라도 양도일 현재에 농지가 아니기 때문에 감면을 받을 수 없는 것입니다. 조세특례제한법.. 2023. 5. 16.

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